一、项目车位配比现状与争议
广电兰亭项目公示的车位配比为1:1.2，理论上高于国家规定的1:0.8下限标准。但业主提出以下质疑：
- 项目北侧楼栋因临近环城高速存在噪音污染，导致约30%地下车位长期空置
- 部分区域出现「有车位无车辆」与「多车辆抢车位」并存现象
- 非固定车位占比过高导致临时停车矛盾突出
二、法律框架下的配置要求
根据《民法典》第276条，规划车位应首先满足业主需求。司法实践中认定满足需求需同时具备：
- 按规划配置比例分配车位
- 销售/租赁过程保障业主优先权
- 未出现整体性供给短缺
项目虽达到规划配比，但噪音导致的可用性下降可能构成「隐性短缺」。
三、业主质疑的核心问题
业主委员会提出三大争议焦点：
- 噪音区域车位是否计入有效供给量
- 非业主购买车位的合法性审查
- 物业对「僵尸车位」的管理责任
| 区域 | 规划车位 | 实际使用率 |
|---|---|---|
| A区（临街） | 200 | 58% |
| B区（中心） | 150 | 91% |
五、解决方案建议
基于现有法律和技术规范，建议采取以下措施：
- 建立动态车位共享系统，提升周转率
- 对噪音区域车位实施价格梯度管理
- 依据《建筑物区分所有权司法解释》核查销售台账
结论：车位规划需兼顾物理配比与使用效能，建议引入第三方机构对实际可用车位进行专业评估，同时建立业主监督委员会参与车位分配管理。
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